L’incentivo per la riqualificazione degli immobili prevede una detrazione fiscale del 110%. Il meccanismo è attuabile con tre modalità
di Paolo Anderlini (*) – Contraltare alla pandemia in atto, la innovazione introdotta dalla recentissima Legge 77 è nella mente di tutti gli italiani. Nel Paese europeo con maggiore densità di abitazioni di proprietà non poteva essere altrimenti.
Ecobonus o sismabonus o tutti e due?
L’arrovellarsi del dilemma sta investendo chiunque abbia a disposizione uno o più immobili.
La questione non è di poco conto.
Da un lato abbiamo costruito una buona parte del patrimonio edilizio – almeno sino ai primi anni ’90 – in assenza o con scarsa attenzione al contenimento delle dispersioni termiche e, conseguentemente, al consumo di energia. Dall’altro, in ragione di una evoluzione cognitiva del territorio nazionale, la classificazione sismica si è estesa ad una rilevante porzione del Paese.
Ad oggi, gli edifici ad uso abitativo ammontano a circa 12 mln e di questi circa un milione sono costituiti da Condominî (da tre u.i. in su).
In termini percentuali, solo tra il 10% e il 15% degli edifici risale ad epoca successiva al 1990.
In poche parole l’Italia possiede un enorme patrimonio immobiliare, purtroppo vecchio e sovente in stato di conservazione non adeguato alle esigenze attuali.
Senza vittimismo, interrotta dalla crisi del decennio scorso, la parabola discendente dello sviluppo immobiliare ha raggiunto il suo massimo e procede in senso inverso. A ciò ha concorso pure il calo demografico, cui altri fattori – non ultimo quello reddituale – hanno non poco contribuito.
Nell’asfissia di uno dei motori dell’economia, negli ultimi sei/sette anni, l’incremento delle detrazioni fiscali per le manutenzioni dei fabbricati ha impresso forte impulso a mantenere in essere il sistema delle costruzioni (il cui fatturato ha superato quello per le nuove edificazioni).
Oggi, uno strumento formidabile è stato introdotto nel panorama legislativo, ovvero l’innalzamento della detrazione fiscale in termini di IRPEF alla quota del 110% di quanto effettivamente speso, da ripartire in cinque annualità successive. Ma a ben precise condizioni.
Andiamo con ordine. In aggiunta alle detrazioni in vigore, il legislatore ha voluto – in un estremo tentativo di ridare ossigeno alla stagnante economia – imprimere una spinta propulsiva in avanti.
Su due argomenti fondamentali:
- isolamento termico o efficientamento energetico (ecobonus);
- rafforzamento delle strutture (sismabonus).
I c.d. interventi “trainanti”, cui connettere altri interventi c.d. “trainati” quali infissi, caldaie, schermature solari, eccetera.
In altri termini, in presenza di definiti obiettivi, lo Stato “premia” chi pone in essere azioni virtuose finalizzate – a breve e medio termine – a ridurre i consumi energetici e i rischi di danni o perdite di vite umane per eventi sismici.
Sul fronte energetico, si tratta di aumentare di almeno due posizioni la classe energetica del fabbricato, intervenendo almeno sul 25% dell’involucro disperdente (con isolamento esterno, tipo “cappotto” o parete ventilata, con isolante interno o insufflaggio delle intercapedini). Potendo trainare la sostituzione degli infissi esterni, l’integrazione con sistemi ad elevata componente tecnologica, la sostituzione della caldaia ed altri accorgimenti.
Per quanto riguarda la difesa dai terremoti, si tratta di migliorare o di aumentare di una o due posizioni la classe di rischio del fabbricato (con riduzione delle masse, con rinforzo delle murature o delle intelaiature, con incatenamenti o con altri interventi di pari efficacia).
Il meccanismo delle detrazione è sostanzialmente attuabile con tre modalità:
- il contribuente anticipa tutte le risorse e deduce dalle imposte, nei cinque anni successivi alla spesa il 110%, di quanto investito;
- l’Impresa appaltatrice pratica il c.d. “sconto in fattura” assumendosi essa la premialità del 110% da dedurre dalla proprie imposte;
- un soggetto terzo (ad es. una banca o una società o altro soggetto) si fa carico di pagare le spese e, al contempo, acquisisce il diritto di dedurre il 110%.
Grande e seria è la sfida che attende gli attori del cimento: cittadini, amministratori di Condominio, Imprese, progettisti, società di servizi o energetiche, commercialisti.
Asciutto è il quadro normativo (gli Artt. da 119 a 122 della L. 77/20), ma articolato e complesso è il quadro attuativo in cui si innestano almeno tre Ministeri (Sviluppo Economico, Infrastrutture e Trasporti e Finanze) e una serie infinita di interpretazioni e quesiti di cui moltissimi in via di formulazione e chiarimento.
Opportunità di lavoro non mancheranno, tanto che le principali questioni sul tappeto – oggi ancora aperte – sono quelle del rischio di vedere trasformate senza la dovuta attenzione le nostre Città, in assenza di una progettazione curata e di eccedere nella frenesia del momento, in ragione della ristrettezza del termine temporale al 31 dicembre 2021 per usufruire delle agevolazioni.
Sarebbe invece auspicabile che la norma venga resa strutturale per almeno dieci anni, arco temporale minimo necessario per una efficace diluizione dei lavori (si rischia infatti che le Imprese non riescano a rispondere a tutte le esigenze del mercato) e per far sviluppare una progettazione ed ideazione che renda i nostri paesaggi urbani migliori di quelli attuali. La sfida è ormai lanciata!
(*) Ingegnere civile, libero professionista
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